Zdanění pronájmu je příjmem podle § 7, 9 nebo 10?

Příjmy z pronájmu může fyzická osoba zdaňovat v dílčím základu dle §7 ZDP (příjmy z podnikání), dle § 9 (příjmy z nájmu) a v některých případech dle § 10 (ostatní příjmy). I když základy daně se následně sečtou a zdanění se provede společně, má správné zařazení své důsledky: 

• příjmy v § 7 podléhají kromě daně i sociálnímu a zdravotnímu pojištění, zatímco příjmy dle § 9 a  10 nikoliv; 
• na snížení příjmů dle § 7 a 9 lze uplatniti skutečné výdaje nebo 30% paušální výdaje, na příjmy dle § 10 pouze skutečné; 
• ztrátu v § 7 nebo 9 můžete uplatnit na snížení jiných příjmů, zatímco ztrátu v § 10 nikoliv; 
• příjmy z příležitostného nájmu dle § 10 mohou být do 30 tis. Kč osvobozené, zatímco příjmy dle § 7 a 9 se zdaňují vždy 

Jaké je tedy správné začlenění jednotlivých příjmů? 

Příjmem dle § 10 může být pouze pronájem movité věci (auta, počítače, lodě nebo jiné věci) a pouze pokud se jedná o příležitostný příjem. Pronájem nemovité věci (bytu, chaty, pole apod.) nebude nikdy zdaňován v § 10, i kdyby se jednalo o krátkodobý pronájem jedinkrát za život. Přitom obhájit si, že se u opakovaného nebo dlouhodobého pronájmu se jedná o příležitostnou záležitost, může být problémem. A v okamžiku, kdy možnost pronájmu nabízíte veřejně na jakékoliv platformě, tak téměř nereálné. 

Příjmem dle § 9 bude pronájem (pokud se nejedná o výše uvedený příležitostný pronájem movité věci) pokud se nejedná o podnikání. Problém zde může spočívat ve dvou věcech – pokud se pronájem dá označit za ubytování (což je speciální případ pronájmu svázaný s dodání dalších služeb na jaké jsme zvyklý v hotelu – teda typu úklid, výměna ložního prádla, ručníků apod.), pak se nejedná o prostý pronájem, ale poskytnutí ubytování, a to je podnikáním a je zdaňováno dle § 7. Hranice mezi tím není zcela jasná a zřetelná. 

Pro finanční úřady je často určující, zda pronájem nabízíte na některé platformě…

Pokud místnost vhodnou na ubytování pronajímáte na krátké časové úseky počítané ve dnech, pak s jistotou nemůžete prohlásit, že se nejedná o ubytování ani, když si hosté dovezou vlastní ložní prádlo a ručníky a mají povinnost si po sobě uklidit. Druhý problém spočívá v tom, že i když provozujete opravdu čistý pronájem, může se jednat o podnikání. 

Dle názoru soudů záleží na tom, jak moc vás pronájem zaměstnává. Pokud jste před třemi lety někomu pronajali byt a od té doby vám chodí peníze na účet, aniž byste vyvíjeli další námahu, pak se zcela jistě o podnikání nejedná a budete zdaňovat dle § 9. Pokud však máte 40 bytů a denně řešíte, že je potřeba sehnat nového nájemníka, opravit závady, vymáhat dluhy a zařizovat v souvislosti s tím další věci, pak zcela určitě podnikáte a příjem budete zdaňovat v § 7. A to i když na to živnostenské ani jiné oprávnění nepotřebujete. 

A hranice mezi tím je zase nejistá. Pro finanční úřady je často určující, zda pronájem nabízíte na některé platformě, kde se zpravidla nabízí ubytování, aby vaši činnost považovali za podnikání a je na vás si obhájit, že tomu tak není. 

Další podrobnosti k tomuto tématu, odpověď na otázku jak s pronájmem majetku ve společném vlastnictví manželů, jaké výdaje lze uplatnit, kdy lze uplatnit paušální výdaje, jak lze kombinovat pronájem s paušální daní, kdy je nutné podat přiznání a jak jej vyplnit, zda se předem registrovat, to vše včetně dalších informací ke zdaňování podnikání a ostatních příjmů se dozvíte na semináři Daň z příjmů fyzických osob za rok 2023 včetně daňového přiznání, který se koná 11. 1. 2024 ve VOX